новострой-м

Полностью переходить на эскроу-счета тяжело, эта технология не отработана

Директор департамента продаж ГК Гранель Рустам Арсланов в интервью Новострой-М рассказал о том, как рынок готовится к переходу на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета, как компания намерена адаптироваться к новым правилам игры, на сколько вырастут цены на новостройки и где лучше купить квартиру в Подмосковье, Новой Москве или в старых границах столицы.

Давайте начнем с итогов 2018 года чем он запомнился?

В целом год прошел более или менее стабильно. Однако на рынок сильно повлияло именно ожидание глобальных изменений законодательства в 2019 году. Я имею в виду переход на эскроу-счета и связанное с этим повышение цен на новостройки, которое, по оценкам разных специалистов, может составить до 20%.

Это повышение будет происходить плавно в следующем году, или будет какой-то резкий скачок?

Изначально планировалось, что переход на счета эскроу будет плавным: те проекты, которые запущены, где есть первые заключенные договоры, будут работать по старым схемам, параллельно будут появляться новые проекты, они работать будут по новым схемам. И, соответственно, мы ожидали, что и повышение цен будет плавным.

А сейчас идет речь о том, что правила изменятся кардинально и с 1 июля все жилые проекты будут переведены на счета эскроу (соответствующий закон был принят в конце декабря примечание Новострой-М). Это, конечно, уже более жесткий вариант, резкий переход на новую ценовую политику и достаточно сложная ситуация для всех: потребители будут не готовы к резко выросшим ценам, а застройщики не смогут остановить продажи, не смогут поставить на паузу реализацию уже строящихся проектов, ведь им нужны будут деньги на завершение строительства. Словом, ожидается достаточно жесткая конкурентная борьба.

Как ваша компания будет действовать в таких условиях?

Надо полностью пересчитывать экономику проектов, смотреть планы и стратегию по вводу корпусов, а скорость строительства точнее взаимоувязывать со скоростью продаж.

Я так понимаю, при таком варианте у застройщиков есть два пути: либо прекращать продажи по ДДУ, не продавать через эскроу и достраивать на свои деньги и продавать готовые квартиры, либо все-таки переходить на эскроу и продавать уже по новой модели. Вам какой вариант ближе?

Я думаю, все будут, наверное, сочетать два варианта. Потому что полностью переходить на эскроу-счета достаточно тяжело. Сам механизм работы эскроу-счетов не доработан, никто не знает, как он будет работать. Механизм проектного финансирования также не доработан окончательно.

Да банки сами пока не готовы работать в новых условиях, у них эта технология не отработана, не опробована, они сами работают в экспериментальном режиме. Понятно, что для них это тоже тяжелая задача.

Поэтому один из проектов мы планируем опережающими темпами перевести на эскроу-счета и получить проектное финансирование. Это позволит нам отладить все процедуры.

Почему же законодатель тогда так спешит?

Законодатель хочет защитить дольщиков. Власти хотят решить проблему обманутых дольщиков раз и навсегда и как можно быстрее. Они тоже прекрасно понимают, что если перевести часть проектов на счета эскроу, а часть оставить по старым схемам, то в течение этого периода есть риск, что все-таки обманутые дольщики снова появятся.

Я согласна с вами, что вся эта история была затеяна, чтобы избавиться от понятия обманутый дольщик в принципе. Ваше мнение это все-таки поможет искоренить эту проблему?

Я думаю, что тот механизм, который работает сегодня, а именно когда на каждое разрешение на строительство открыты специальные счета, когда каждая стройка страхуется в государственном фонде это уже стопроцентная гарантия того, что не будет новых обманутых дольщиков.

Более того, могу сказать, что государственный фонд, на мой взгляд это гораздо более надежная организация, чем частный банк. Государственный фонд или государственный банк никогда не обанкротятся. Если в какой-то момент у них возникнет краткосрочная нехватка средств, государство поддержит. Понятно, что частная страховая компания или частный банк, в какой-то момент получив финансовый разрыв, могут просто рухнуть.

А вы поддерживает инициативу увеличить отчисления в фонд дольщиков до 6% с 1,2%?

По нашим оценкам, 1,2-1,5%, максимум 2%, закрывают всю проблему старых обманутых дольщиков и могут закрыть и новые проблемные проекты. Цифра 6% может быть вызвана желанием решить накопившиеся проблемы сразу, за один день. Сейчас нужна определенная сумма для достройки всех проектов, эту сумму разделили на всех и сказали: эти 6% закроют наши проблемы. Но ведь эти платежи в размере 6% останутся и дальше, куда девать потом эти деньги?

Говорят, что нагрузка на застройщика при использовании счетов эскроу это дополнительно где-то 4,5-5%. Вы согласны с такими цифрами?

Абсолютно нет. Эта оценка сильно занижена. Сегодня банки говорят о том, что проектное финансирование будет, скорее всего, под 7-8-10% годовых, 4-5% не получит никто. Те критерии, которые были выработаны для того, чтобы застройщик получил кредит под 4-5% годовых, невыполнимы в нашей стране. Все крупные застройщики уже это обсудили и пришли к выводу, что ни один из них не попадает под эти критерии. Поэтому, скорее всего, это будет 8% годовых. Минимальный срок стройки 2 года, это уже 16%, а так мы говорим, скорее всего, о 20%. Да, а сэкономим мы при этом 1,2% на отчислениях в фонд, которые отменят при этой схеме.

Многие застройщики предлагали по мере строительства объектов частично открывать доступ к счетам эскроу. Почему законодатель не соглашается на эту схему работы?

Для застройщиков эта схема удобна, а для властей нет, и я могу объяснить почему. Дело в том, что сейчас предполагается такая схема эскроу-счетов: все деньги лежат в банке, и если вдруг с застройщиком что-то случится, он не сумеет достроить дом, банк берет всю сумму и отдает дольщикам, все. Да, дольщик пострадает, он не получит проценты, если он брал деньги в ипотеку, он не получит никакую неустойку, ничего просто ту сумму, которую он вносил. И эти деньги у банка есть. Если счета будут раскрываться поэтапно, а банкротство застанет застройщика на поздней стадии строительства, он уже часть денег снимет и потратит в строительство. Эти деньги есть, вот они, но они в стройке. Банк уже не может вернуть всю сумму дольщику, и он будет вынужден каким-то образом находить другой компромисс.

Гранель один из самых крупных игроков на подмосковном рынке. Как мы знаем, недавно обанкротился еще один крупный игрок Urban Group. Скажите, пожалуйста, расчистилась как-то дорога, вы получили пространство для маневра в Подмосковье, когда ушел такой крупный конкурент?

Мы ожидали, что поток клиентов Urban Group придет к нам, тем более, когда рядом с их проектом Видный город мы запустили наш ЖК Государев дом. Но спрос особо не вырос. Видимо, эти потенциальные клиенты перераспределись как-то иначе.

Что сейчас происходит со спросом на рынке новостроек Подмосковья? Многие эксперты говорят, в Подмосковье продажи идут плохо, спрос перетекает в Москву. Все действительно так плохо?

Ни одного плохого слова не могу сказать ни про один из наших проектов. Везде идет только рост по продажам или по выручке.

А какие самые успешные проекты у вас в этом году в Подмосковье?

В Подмосковье у нас стартовало в 2018 году три новых проекта: Пехра, Бригантина и Инновация. Все три проекта расположены в очень хороших локациях, поэтому старт продаж был лучше наших ожиданий, мы вышли на хорошие показатели сразу, с первых 3 месяцев. Хотя готовились к тому, что будет плавный рост продаж и нам понадобится около 6-7 месяцев.

А на сколько цены со старта выросли уже сейчас, на сегодняшний день?

По этим трем проектам уже на 10% выросли цены, и мы рассчитываем на дальнейший рост. По отношению к 2017 году продажи у нас выросли в 2,1 раза, то есть на 110%, это 11 месяцев 2018 года к 11 месяцам 2017 года.

Вы можете назвать тройку самых продающихся проектов?

Это Государев дом в Видном, Москвичка в Новой Москве, а также Инновация в Одинцово.

Про Москвичку отдельно хотелось бы поговорить и вообще про Новую Москву. Почему вы туда пришли, вы же всегда в Подмосковье в основном работали?

Не зря говорится, что не стоит держать все яйца в одной корзине, мы считаем, что Новая Москва обязательно должна быть в портфеле наших проектов. Чем большую географию охватывает компания, тем устойчивее она будет работать.

География это важный фактор, но Новая Москва такая неоднородная, там около МКАД хорошо развивается территория, а чем дальше тем хуже.

В Новой Москве очень хорошо растет транспортная доступность, все глубже уходят новые ветки метро, поэтому Новая Москва удобнее, чем Подмосковье, и выгоднее в плане цен на квартиры. При этом в Новой Москве другой спрос там покупают жилье те, кому важна столичная прописка. Для своих родителей, к примеру, люди часто выбирают именно Новую Москву.

В Подмосковье все-таки больше едут люди из отдаленных районов, им, можно сказать, нужно приблизиться к Москве через Подмосковье, а в Новую Москву зачастую едут из старой Москвы, и таких клиентов достаточно много.

А кто основной покупатель в Новой Москве?

Это как те, кто выбирают между Подмосковьем и Новой Москвой, так и те, кто выбирают между Новой Москвой и старой Москвой. К сожалению, районы старой Москвы рядом с МКАД в социальном плане намного более тяжелые, чем районы Новой Москвы, где вся застройка новая, там совершенно другой слой населения. Новая Москва сегодня определенно привлекательнее, чем Москва старая, примкадная.

В основном квартиры на присоединенных территориях покупает молодежь, и они очень быстро принимают решение. Для них важен и общественный транспорт, и доступность на личном автомобиле, и цена квартиры, разумеется. В наших проектах мы не видим никакого спада, продажи и цены растут в каждом отдельном проекте, потому что мы выбираем удачные локации. И в какой-то степени в Новой Москве мы, наверное, отбираем какой-то определенный спрос даже из Подмосковья.

А в Подмосковье важнее сейчас выбрать правильную локацию? Вот в Новой Москве, действительно, ведут метро, дороги строят, а Подмосковье-то не так хорошо развивается в плане инфраструктуры. Там есть опасность купить не ту площадку, которая может заглохнуть и потянуть вниз экономику проекта?

Думаю, да, есть такая опасность, потому что все-таки транспортная доступность становится для Подмосковья одним из главных факторов. Если есть поблизости метро, до него быстро можно доехать, или есть железная дорога, где станция недалеко расположена, такие проекты пользуются спросом. Возьмите наш ЖК Театральный парк это буквально дачное место, и станция железной дороги в пешей доступности, идти около 10 минут.

На машинах люди не очень активно перемещаются, главное железная дорога?

Ездят и на машинах, но возможность уехать в Москву на электричке и за 20 минут оказаться в центре Москвы побеждает.

Что больше всего привлекает клиентов в ваших самых успешных проектах в Подмосковье Бригантине, Инновации?

В Бригантине квартиры покупает в основном местное население, которое соскучилось по интересному предложению. Новостроек в Долгопрудном практически нет. Наш жилой комплекс расположен в очень удачной локации на берегу канала Москвы-реки, из окон будут открываться прекрасные виды. Рядом замечательный парк. Кстати, в этом проекте люди стремятся покупать большие квартиры.

ГК Гранель зарекомендовала себя на рынке, наверное, как продавец малогабаритных квартир. Средняя площадь в наших проектах немного ниже, чем у других. Если мы говорим, что по Подмосковью в среднем диапазон метражей около 40-45 кв. м, то в наших проектах это 35-38 кв. метров.

А вот в Долгопрудном (ЖК Бригантина) выбирают большие квартиры люди покупают их для того, чтобы жить в этой квартире, не руководствуясь принципом сейчас купить хоть какую-то, а там дальше поживем увидим. Такая же картина в Королеве, где также жилье покупают местные жители, и они рассматривают покупку как улучшение жилищных условий, стремятся купить квартиру именно для себя и своей семьи на долгие годы.

Квартирография проекта сейчас, когда рынок штормит, такая турбулентность, это важно? Что такое грамотная квартирография?

Сделать грамотную квартирографию это значит подобрать, уловить тренд и понять, что будет нужно людям через два года, потому что проектирование и продажа идут с большим лагом.

У вас тоже основная доля продаж в ипотеку?

Да, конечно, больше 70%. И сейчас, когда ставка подросла, это подстегнуло спрос.

А что будет с ипотекой в 2019 году, если ставка потихоньку начала расти, не просядет спрос?

Ничего страшного не произойдет. Когда была акция 12-12-12 у Сбербанка, все были очень рады. Ипотека 9,4% это эйфория, это почти даром. Я думаю, пока ставка не вернется к цифрам 12-13%, все будет спокойно, спрос будет стабильный. К тому же, ставка выше этих показателей уже может начать влиять на спрос. Ставка 12-13% это такой психологический барьер. Скажем так, 1% увеличения ставки это минус 5% покупателей.

Аналитики говорят, что грядет рецессия, денег у людей становится все меньше. Хороший был спрос летом, потому что покупательская способность росла, а сейчас доходы падают, все будет плохо, надо будет затянуть пояса. Вы оптимистично смотрите в будущее или осторожно?

Я думаю, любой здравомыслящий человек смотрит в будущее с осторожностью и одновременно с оптимизмом. Все мы надеемся, что все будет нормально, что будет взвешенная политика со стороны государства, что бизнесу не дадут просто рухнуть. Надо быть готовым к переменам и не надо их бояться, важно, чтобы они только не были фатальными.

Как вы считаете, будут какие-то банкротства в этом году среди застройщиков или просто слияния-поглощения?

Думаю, будет то, и другое. В первую очередь, тяжело придется мелким компаниям и тем застройщикам, которые вывели неудачные проекты. При повышении цен рынок обязательно сузится, конкуренция вырастет, и это будет не ценовая конкуренция, потому что уже некуда опускаться и затраты выросли у всех. Цены растут не потому, что все договорились и подняли цены, а потому, что растут затраты. Опускать цены будет невозможно, и народ пойдет в те проекты, которые наиболее удачно расположены.

Я так поняла из ваших слов, что сейчас в основном покупают квартиры для себя, для жизни. Инвесторы вообще ушли с рынка?

Наоборот, они вернулись. Их не было достаточно долго, где-то пару лет, наверное, мы не видели в своих проектах людей, которые покупали бы не одну квартиру, а сразу несколько. Сегодня эти люди есть.

Сколько квартир они покупают две, три? Этаж?

До этажа, наверное, не дошли, но по 7-8 квартир встречаются, приобретение 2-3 квартир совсем не редкость уже.

И какую доходность они ожидают?

Я так думаю, они не только ожидают, но и получают. Мы видим, что эти инвесторы уже продают квартиры в одних проектах, тут же вкладываются в те, которые находятся на старте продаж, мы общаемся с этими людьми, они уверены, что хорошо зарабатывают. Это наши постоянные клиенты.

Это мы сейчас говорим про Подмосковье или про Москвичку?

Это и Подмосковье, и Москвичка. Сегодня в Москвичке уже многие начали продавать свои квартиры, потому что проект хорошо вырос в цене, первые корпуса пошли под сдачу в эксплуатацию. Люди, которые вкладывались в эти корпуса, уже начинают продавать квартиры и инвестируют в Инновацию и Бригантину.

Как вы считаете, в этом году застройщикам не рискованно выводить какие-то крупные проекты из нескольких очередей? Может, надо сосредоточиться на средненьких или даже мелких проектах?

Крупный проект всегда реализуется поэтапно, всегда под скорость продаж можно подстроить скорость строительства, корпус за корпусом выводить в продажу, анализируя денежный поток, выручку, анализируя, что происходит на рынке.

Некоторые эксперты считают, что главное конкурентное преимущество у застройщика сейчас это скорость строительства. Например, Донстрой ра

1 Comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *